La compraventa de una propiedad en Ibiza puede convertirse en un proceso complejo cuando el inmueble cuenta con varias cargas, como hipotecas y embargos. En este caso particular, la propiedad en cuestión tenía dos hipotecas y diversos embargos, lo que complicó el proceso de transmisión a ambos, al vendedor por su obligación de transmitir la propiedad libre de cargas, y al comprador, especialmente cuando este requirió financiamiento bancario para la adquisición del bien inmueble.
El Panorama Inicial: Dos Hipotecas y Varios Embargos
1. Primera Hipoteca: En un principio, esta hipoteca fue concedida por un banco, pero posteriormente, mediante la figura de la cesión de crédito, fue adquirida por un fondo de inversion que a su vez volvió a ceder el crédito a un tercero inversor. Este inversor compró la deuda a un precio significativamente inferior al reclamado en sede judicial por la entidad bancaria original.
2. Segunda Hipoteca: Emitida por un banco que ya no existe, lo que llevó a que el pago del importe pendiente tuviera que ser negociado con la entidad bancaria que absorbió a la original.
3. Embargos: La propiedad estaba sujeta a varios embargos, entre ellos:
- Un embargo judicializado de la comunidad de propietarios.
- Un embargo emitido por el Ayuntamiento de Ibiza cuya anotación constaba en la nota simple emitida por el Registro de la Propiedad.
El Problema de la Financiación del Comprador
Cuando el comprador requirió financiación bancaria para adquirir la propiedad, la situación se volvió más compleja. En este punto, el control de todas las decisiones pasó a manos del banco que iba a conceder la hipoteca al comprador. Esto se volvió crítico una vez que las partes ya se habían comprometido mediante la firma del contrato de arras.
Una vez que el banco analizó la nota simple de la propiedad, comenzó una intensa negociación entre el banco y nosotros, como abogados de la parte vendedora. La mayoría de las soluciones propuestas para transmitir la propiedad libre de cargas no eran aceptadas por el banco, que operaba bajo una regulación estricta y exigía que todo se realizara bajo sus condiciones.
La Estrategia Legal y la Reducción de la Deuda
En nuestra condición de abogados del vendedor teníamos una parte del acuerdo de honorarios basado en éxito, es decir, en la capacidad de negociar una reducción de la deuda con los acreedores. En este caso, el objetivo era obtener quitas de:
1. El inversor cesionario: Este había adquirido la hipoteca fallida de un fondo de inversión a un precio considerablemente inferior al que el banco original había reclamado en sede judicial. La negociación permitió obtener una quita, aunque no tan agresiva como la negociada con el acreedor de la segunda hipoteca, puesto que, al adquirir la cesión de crédito, no habían valorado correctamente los intereses remuneratorios, los intereses moratorios, asi como los intereses procesales y las costas judiciales.
2. El banco absorbente: Dado que el banco original ya no existía, la negociación fue con la entidad que lo absorbió. Después de un exhaustivo análisis del clausulado de la hipoteca y del procedimiento judicial en cuestión, se logró una quita superior al 60% de la deuda reclamada.
3. Los embargos: Los embargos de la comunidad de propietarios y del ayuntamiento fueron abonados en su totalidad para asegurar la transmisión libre de cargas. Aunque sean las cargas que a priori son más sencillas, la cuestión se complico ya que, a pesar de liquidar la deuda y presentar los correspondientes justificantes de pago al banco del comprador, este exigía que el Juzgado de turno emitiera mandamiento de cancelación de embargo y que este fuera inscrito en el Registro de la Propiedad. Con las arras firmadas, los plazos se acotaron mucho, y los Juzgados no tramitan este tipo de solicitudes con celeridad.
Conclusión: Un Proceso Largo pero Exitoso
Tras meses de negociaciones y un minucioso análisis legal y financiero, se logró resolver la situación, permitiendo la compraventa de la propiedad en condiciones viables tanto para el comprador como para el vendedor. Este caso ejemplifica cómo la intervención de profesionales especializados, la paciencia y una estrategia bien definida desde el principio pueden hacer viable una operación que, en un primer momento, no contaba con el visto bueno de los acreedores a efectos de reducir notablemente las deudas judicializadas.